부동산 세금 완전 정리: 취득·보유·양도세 한눈에

부동산을 거래할 때 가장 복잡하고 금액이 큰 것이 바로 세금입니다. 사는 순간부터 파는 날까지 어떤 세금이 언제 발생하는지, 단계별로 정리했습니다.

1단계. 취득 시 — 취득세

부동산을 취득(매매, 증여, 상속 등)할 때 납부하는 지방세입니다. 잔금 지급일 또는 등기일 중 빠른 날로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다.

취득세에는 농어촌특별세(0.2%)와 지방교육세(0.1~0.4%)가 추가로 붙습니다. 생애최초 주택 구입 시 최대 200만원 감면 혜택이 적용될 수 있습니다.

2단계. 보유 기간 — 재산세 + 종합부동산세

부동산을 보유하는 동안 매년 납부하는 세금입니다. 6월 1일 기준 소유자에게 과세됩니다.

• 재산세 — 모든 부동산 소유자에게 부과. 7월(건물), 9월(토지) 두 차례 납부. 공시가격 × 공정시장가액비율(60%) 기준으로 0.1~0.4% 세율 적용.
• 종합부동산세(종부세) — 주택 공시가격 합산이 9억원(1세대 1주택 12억원) 초과 시 추가 부과. 12월에 일괄 납부. 보유 기간·연령에 따른 공제 혜택 있음.

3단계. 매도 시 — 양도소득세

부동산을 팔아 이익이 생겼을 때 납부하는 세금입니다. 양도차익 = 매도가 − 취득가 − 필요경비에 세율을 적용합니다.

• 1세대 1주택 비과세 — 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주 추가) 시 12억원까지 비과세
• 장기보유특별공제 — 3년 이상 보유 시 보유 기간에 따라 최대 80% 공제
• 기본세율 — 과세표준 구간별 6~45% 누진세율 (2년 이상 보유 기준)
• 단기 양도 중과 — 1년 미만 보유 70%, 1~2년 미만 60% 단일세율
• 다주택자 중과 — 조정지역 내 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 가산

4. 절세 포인트 요약