보유세 완벽 가이드

부동산을 보유하면 매년 납부해야 하는 세금이 보유세입니다. 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성되며, 공시가격을 기준으로 계산됩니다.

1. 공시가격이란?

공시가격은 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 부동산의 공식 가격입니다. 실거래가와 다르며, 보유세·취득세·양도세 등의 세금 계산 기준이 됩니다.

• 공동주택(아파트): 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인
• 단독주택: 개별주택가격 공시
• 공시가격은 보통 실거래가의 60~80% 수준

2. 재산세 계산 방법

과세표준 = 공시가격 × 60% (공정시장가액비율)

재산세율 (주택)

• 과세표준 6,000만원 이하: × 0.1%
• 과세표준 6,000만원 초과 ~ 1억5,000만원: 6만원 + 초과분 × 0.15%
• 과세표준 1억5,000만원 초과 ~ 3억원: 19만5,000원 + 초과분 × 0.25%
• 과세표준 3억원 초과: 57만원 + 초과분 × 0.4%

재산세 부가세

• 지방교육세: 재산세 × 20%
• 도시지역분: 과세표준 × 0.14% (도시지역만)

3. 종합부동산세(종부세) 계산 방법

과세 기준

• 1세대 1주택: 공시가격 합산 12억원 초과 시 부과
• 일반(다주택·법인 등): 공시가격 합산 9억원 초과 시 부과

과세표준 = (공시가격 합산 − 공제액) × 60%

종부세율 (2024년 기준)

• 과세표준 3억원 이하: 0.5%
• 3억원 초과 ~ 6억원: 0.7%
• 6억원 초과 ~ 12억원: 1.0%
• 12억원 초과 ~ 25억원: 1.3%
• 25억원 초과 ~ 50억원: 1.5%
• 50억원 초과 ~ 94억원: 2.0%
• 94억원 초과: 2.7%

농어촌특별세: 종부세액 × 20%

4. 보유세 납부 일정

• 6월 1일: 과세기준일 (이날 기준 소유자에게 부과)
• 7월: 재산세 1기분 (50%) 납부
• 9월: 재산세 2기분 (50%) 납부
• 12월: 종합부동산세 납부

5. 계산 예시

공시가격 10억원, 1세대 1주택, 도시지역

• 재산세 과세표준: 10억 × 60% = 6억
• 재산세: 57만 + (6억 - 3억) × 0.4% = 57만 + 120만 = 177만원
• 지방교육세: 177만 × 20% = 35.4만원
• 도시지역분: 6억 × 0.14% = 84만원
• 재산세 합계: 약 296만원
• 종부세: 10억 < 12억 → 종부세 없음
• 총 보유세: 약 296만원

투자 유의사항